정부가 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 세 부담을 높이는 방향으로 종합부동산세(종부세)와 양도소득세 제도를 전면 개편한다.
'집은 투자 대상이 아닌 거주 공간'이라는 원칙 아래 실거주 중심 과세를 강화하고, 초고가 주택에 대한 과세 형평성을 높이겠다는 취지다.
개편안은 종부세 세율 개편과 장기보유특별공제(장특공제) 축소, 거주 중심 공제 확대 등을 골자로 한다.
가장 큰 변화는 종부세 세율 체계다. 현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 다르지만, 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준을 기준으로 0.5~5.0%의 동일한 세율을 적용한다.
우선 내년부터 1·2주택자의 세율은 0.5~3.5%로 인상된다. 반면 3주택 이상 보유자는 과표 6억~12억원 구간을 제외하면 세율 변화가 거의 없다.
이에 따라 시가 약 33억원 이상 1주택자는 종부세 부담이 늘어나기 시작하며, 시가 약 46억원을 넘는 초고가 주택은 2027년까지 단계적으로 세율이 인상돼 세 부담이 크게 증가할 전망이다.
기본공제도 실거주 여부에 따라 차등 적용된다. 현재 1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 공제받지만 내년부터는 거주용 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 9억원으로 구분된다.
이에 따라 종부세 납세 대상은 거주용 1주택자의 경우 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과, 그 외 주택 보유자는 공시가격 합계 9억원(시가 약 13억원) 초과가 된다.
공정시장가액비율도 현재 60%에서 내년 70%로 상향된다. 조정대상지역 다주택자와 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%가 적용된다.
세액공제 방식도 바뀐다. 현재는 1세대 1주택자가 보유기간과 연령을 기준으로 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있지만, 2028년부터는 보유기간 대신 거주기간을 기준으로 공제를 적용한다. 세액공제 금액은 최대 600만원으로 제한된다.
또한 보유기간에 따라 적용하던 공제는 단계적으로 폐지하고 거주기간을 기준으로 하는 '장기거주소득공제'로 전환한다. 현재는 보유와 거주에 각각 연 4%씩 최대 80% 공제가 가능하지만, 2029년부터는 거주기간만 연 8%를 인정해 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 비조정지역 다주택자의 보유공제도 거주공제로 전환된다.
정부는 실거주 중심 과세를 강화하는 대신 다주택자의 시장 매물을 유도하기 위한 완충 장치도 마련했다.
조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 2028년까지 한시 완화해 매도 기회를 제공한다.
2주택자는 내년 중과세율이 현재보다 15%포인트, 2028년에는 10%포인트 낮아지고, 3주택 이상 보유자는 2027년 20%포인트, 2028년 15%포인트 인하된다.
이와 함께 1세대 1주택자의 종부세 납부유예 소득 기준은 총급여 7000만원 이하에서 8000만원 이하로 완화된다.
취학, 전근, 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 실제 거주하지 못한 기간은 거주기간으로 인정하기로 했다.
정부는 이번 개편으로 초고가 주택과 비거주 주택에 대한 과세를 강화하는 대신 실거주 목적의 1주택자는 최대한 보호하고, '똘똘한 한 채' 중심의 투자 수요를 완화하는 효과를 기대하고 있다.
세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정이다.
서정민 기자
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